「住所・氏名変更登記の義務化」相続登記でも届出が必要な「検索用情報」とは？
「不動産の住所変更登記が義務化されるって聞いたけど、まだ先の話でしょ？」
「相続の手続きをしたばかりだけど、何か関係あるの？」
2026年（令和8年）4月1日から、不動産の所有者の住所や氏名の変更登記が義務化される予定です。これに違反するとペナルティ（過料）の可能性も。
そして、この義務化に先立ち、実はもう始まっている大切な手続きがあります。それが「検索用情報の申出」です。これは、2025年（令和7年）4月21日以降に相続登記や売買などで不動産の名義変更をする際に、必ず届け出が必要になった情報です。
この「検索用情報」は、将来の住所変更登記の義務化とも深く関わってきます。今回は、この二つの制度の関係と、私たちが知っておくべきポイントを分かりやすく解説します。
なぜ住所変更も義務になるの？
まず、なぜ住所や氏名の変更登記まで義務になるのか、その背景をおさらいしましょう。
一番の理由は、「持ち主不明の土地・建物を減らすため」です。
登記簿（不動産の戸籍のようなもの）の住所や氏名が古いまま放置されると、いざという時に持ち主と連絡が取れず、地域の再開発や災害復旧の妨げになったり、不動産取引がスムーズに進まなかったりする問題が起きています。
そこで、登記簿の情報を常に最新の状態にして、不動産の持ち主をきちんと把握できるように、住所・氏名の変更登記も義務化されることになりました。
住所・氏名変更登記の義務化：新しいルールのポイント（2026年4月～予定）
1. いつから？
2026年（令和8年）4月1日 から始まる予定です。
2. 何をしなければいけない？
不動産の持ち主は、引っ越しや結婚などで住所や氏名（姓）が変わったら、変わった日から2年以内に、法務局で変更の手続き（登記）をする必要があります。
3. 昔の変更も対象？
はい、対象です。
2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていて、まだ変更登記をしていない場合も、2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。
4. もし手続きを忘れたら？
「正当な理由」なく期限内に手続きをしないと、5万円以下のペナルティ（過料）が科される可能性があります。（※過料は罰金と違い、前科はつきません。）
ただし、いきなりペナルティが科されるわけではありません。多くの場合、法務局から「手続きしてくださいね」というお知らせ（催告） が届きます。そのお知らせに従って手続きをすれば、ペナルティの対象にはなりません。
「正当な理由」ってどんな時？
病気で手続きが難しい、DV被害で避難している、経済的に登記費用を払うのが難しい、などの事情がある場合は、手続きができなくても「正当な理由」と認められる可能性があります。次に説明する「検索用情報の申出」を済ませていれば、これも正当な理由とみなされる見込みです。
【重要】相続登記でも必要に！「検索用情報の申出」（2025年4月21日開始済）
「住所変更登記の義務化はまだ先だけど、何か準備できることは？」
「最近、相続登記したんだけど…」
ここで重要になるのが、2025年（令和7年）4月21日から既に始まっている「検索用情報の申出」制度です。
「検索用情報の申出」って何？
不動産の新しい持ち主になる方（国内にお住まいの個人の方）が、ご自身の「氏名・ふりがな・住所・生年月日・メールアドレス（任意）」 といった情報を、法務局に届け出ておく制度です。
なぜ相続登記でも必要なの？
この「検索用情報の申出」は、2025年4月21日以降に行う所有権移転登記（相続、売買など）や所有権保存登記の申請時に、併せて行うことが必要になりました。
つまり、これから相続登記をする方は、必ずこの検索用情報を提供する必要があるということです。司法書士に依頼する場合も、これらの情報を伝えることになります。
届け出ておくと、どんないいことがあるの？（スマート変更登記）
この届け出は、単に相続登記などの際に必要というだけではありません。将来の住所・氏名変更登記の義務化に向けた布石となる、非常に便利な仕組み（スマート変更登記）につながっています。
届け出ておけば、将来（2026年4月1日以降）、あなたが引っ越しなどで住所が変わった時に、法務局が自動的に住民票の情報などを確認し、あなたの代わりに登記簿の住所・氏名を最新の情報に更新してくれるようになります。
メリットまとめ：
- 将来の手間いらず！：一度届け出ておけば、将来住所が変わっても、自分で変更登記の手続きをする必要がなくなります。
- 将来の義務もクリア！：法務局が自動更新してくれるので、うっかり手続きを忘れてペナルティ、という心配がなくなります。
- 【重要】将来のお金の節約！：通常、住所変更の登記には、不動産1つにつき1,000円の費用（登録免許税）がかかりますが、スマート変更登記なら、この費用がかかりません！ 不動産をたくさんお持ちの方ほど、大きな節約になります。
既に不動産を持っている人はどうする？
2025年4月21日より前から不動産をお持ちの方も、任意でこの「検索用情報」を届け出ることができます。届け出ておけば、将来のスマート変更登記のメリットを受けられます。この届け出自体には費用（登録免許税）はかかりません。
届け出の際の重要ポイント（メールアドレス・認証キー）
- メールアドレスを届け出るかは任意です。届け出ると、手続き完了のお知らせや、将来の自動更新前のお知らせなどがメールで届きます。
- 届け出ない場合は、お知らせは郵送で届きます。
- メールアドレスを届け出る場合は、必ずご本人が普段使っている、確認できるアドレスにしてください（ご家族のアドレスなどは使えません）。
- 【超重要！】完了通知は大切に保管を！
- 届け出が完了すると、法務局から完了通知がメール（または郵送）で届きます。ここには「認証キー」（10桁のパスワードのようなもの） が記載されています。
- この「認証キー」は、将来メールアドレスを変更したい時に必ず必要になります。失くしてしまうと変更手続きがとても大変になるので、絶対に失くさないように大切に保管してください。
※なお、法務局からの申出完了通知メールは以下のアドレスから送信されます。
sys-info@touki-kyoutaku-online.moj.go.jp
迷惑メール対策などで受信制限をされている場合は、このメールアドレスからのメールを受信できるよう設定をお願いいたします。
注意点もチェック！
- この便利なスマート変更登記は、日本国内にお住まいの個人の方が対象です（海外にお住まいの方、会社名義の不動産は対象外）。
- 自動更新はすぐではない可能性も：法務局が情報を確認するのは「2年に1回以上」とされているため、引っ越してすぐに登記簿が更新されるわけではありません。不動産の売却などで急いで最新の登記情報が必要な場合は、これまで通り自分で変更登記を申請する必要があるので注意しましょう。
- DV被害などでご自身の住所を登記簿に載せたくない場合は、支援団体や弁護士事務所などを「連絡先」として登録できる別の制度もあります。
今からできること・やっておきたいこと
まずは登記簿を確認してみましょう
ご自身がお持ちの不動産について、現在の登記簿の内容（特に住所・氏名）がどうなっているか、一度確認してみることをお勧めします。登記情報は、お近くの法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得すれば確認できます（有料）。
「検索用情報の申出」を上手に活用しましょう
これから相続登記や不動産購入をする方は、検索用情報の提供が必要です。
既に不動産をお持ちの方も、この制度を利用して事前に届け出ておくことで、将来の手間や費用を省くことができます。特に複数の不動産をお持ちの方にはメリットが大きい制度です。
【注意喚起】怪しいメールやSMSに気をつけて！
今後、法務局や登記官を名乗って、「住所変更が必要です」「スマート変更登記の手続きはこちら」などと偽り、偽サイトに誘導したり、個人情報を聞き出そうとしたりするメールやSMS（ショートメッセージ） が増える可能性があります（フィッシング詐欺）。
「法務局からのお知らせ」といった内容でも、安易にリンクを開いたり、情報を入力したりせず、「怪しいな」と思ったら、必ず法務局の公式サイトで確認するか、直接電話などで問い合わせるようにしましょう。
将来のために、今できる準備を
住所・氏名の変更登記の義務化（2026年4月予定）と、それに先立つ「検索用情報の申出」制度（2025年4月21日開始済）は、不動産オーナーにとって大切なルール変更です。
- 過去に引っ越しや結婚で住所・氏名が変わったけど、登記はそのままの方
- これから住所・氏名が変わる可能性がある方
- これから不動産を相続・購入する予定の方（検索用情報の届出が必要です！）
- 不動産を複数お持ちで、将来の費用を抑えたい方
は、ぜひこの機会に内容を理解し、ご自身の状況に合わせて準備を進めましょう。
特に、過去の変更をまだ登記していない方は、義務化後の期限（2028年3月31日まで）があります。「検索用情報の申出」を活用する、または早めに変更登記の手続きをするなど、計画的に対応することをおすすめします。
手続きがよく分からない、自分の場合はどうすればいいか不安、という方は、お近くの司法書士に相談してみましょう。
*(免責事項：この記事は一般的な情報提供を目的としており、法的なアドバイスではありません。制度の詳細やお手続きについては、最新の公式情報をご確認ください。)*